加拿大没有纯粹的"购房移民"政策，仅购买公寓用于出租并不自动获得加拿大移民资格。根据《移民和难民保护法》，被动房地产投资（如出租物业）不被视为"积极经营"，无法满足企业家移民或投资移民的要求。IRCC明确规定，申请人的商业活动必须创造显著经济贡献（如就业、技术引进等），而单纯收租不符合这一标准。
二、结合公司经营的可行移民路径
若通过公司运营房产相关业务，可考虑以下移民方式：1）省提名企业家移民（如BC省、曼省），要求公司参与物业开发或短租管理，并雇佣本地员工；2）联邦创业签证（SUV），需证明租赁平台具备技术创新（如智能物业管理软件）；3）自雇移民（针对酒店式公寓经营者），需展示文化或体育领域的特殊贡献。
三、投资与业务真实性要求
合规的房产投资移民方案需满足：1）企业投资额不低于15万加币（各省要求不同）；2）公司业务超出基础物业管理，如包含装修服务、房产科技解决方案等增值业务；3）提供完整的商业计划书，证明三年内能创造至少1个全职岗位。特别注意，2024年新规要求申请人在持股比例、日常管理参与度等方面达到标准（如安省要求持股≥33.3%且参与日常决策）。单纯委托第三方管理物业而不参与经营者，通常不符合加拿大移民要求。
四、税务合规与资金来源证明
加拿大移民成功的申请必须：1）注册GST/HST税号并按时申报；2）物业收入纳入公司财务报表；3）提供购房资金合法来源证明（如银行流水、完税证明）。常见拒签原因是无法解释大额资金突然存入（需提供至少6个月积累证明）。建议保留装修发票、广告支出等凭证，这些既可抵税又能证明业务真实性。若通过公司持有房产，需额外缴纳2.2%的年度空置税（BC省、安省适用），未合规缴税将直接影响移民申请。
五、风险提示与替代方案
主要风险包括：1）部分省份（如PEI）已叫停纯商业投资移民；2）公寓出租收入可能无法满足"创造经济价值"的移民标准；3）房产贬值可能导致投资额不达标。更稳妥的方案是：1）购买商业地产（如酒店）结合LMIA工签转移民；2）投资政府指定的区域中心开发项目（如魁省投资移民）；3）先持工签入境，用公司运营2年后申请省提名。数据显示，参与政府合作开发项目的申请人审批通过率比自主购房经营高40%。
